A importância de assessoramento jurídico nos contratos de empreitada

Como sabemos, o cenário da construção civil envolve inúmeros interesses, no entanto se faz necessário abordarmos certas situações correlatas, para que todos os empreiteiros tenham o conhecimento da sua atividade no âmbito legalidade, respaldados de direitos e obrigações. 

Como sabemos, o cenário da construção civil envolve inúmeros interesses, no entanto se faz necessário abordarmos certas situações correlatas, para que todos os empreiteiros tenham o conhecimento da sua atividade no âmbito legalidade, respaldados de direitos e obrigações. 

Para isso é extremamente necessário o devido assessoramento jurídico para uma boa elaboração para os Contratos de Empreitada.

SUMÁRIO

1. O Empreiteiro;
2. Contrato de Empreitada;
   1. Conceito;
   1. Tipos de Contrato de Empreitada;
   1. Prestação de serviço;
   1. Características do contrato de empreitada;
   1. Ausência de vínculo empregatício;
   1. Formas de pagamento;
3. Contrato de Empreitada x Contrato de Prestação de Serviços;
4. Subempreitada?

1- O Empreiteiro

O Empreiteiro, por muitas das vezes ficam refém das lacunas contratuais. Então para que tenham seus direitos e deveres resguardados por lei, o contrato é imprescindível, mesmo que a obra não seja grande ou dispendiosa.

2- Contrato de empreitada

2.1 Conceito 

O Contrato de Empreitada se trata de acordo, elaborado de forma expressa, com valor legal determinado, em que o proprietário contrata diretamente o empreiteiro para fazer certa obra, podendo ser uma reforma, construção, demolição, instalação e inúmeras outras benfeitorias.

2.2 Tipos de Contrato de Empreitada

No nosso ordenamento jurídico possui dois tipos de contrato de empreitada. No primeiro tipo, o contratado oferece apenas a sua mão de obra. No segundo, conhecido como “Contrato de Empreitada Mista”, o empreiteiro também é responsável por fornecer o material. 

A escolha por um destes contratos deverá ocorrer de forma consensual e de forma cristalina para ambos, já que cada modelo possui as suas responsabilidades diferentes, que tem em conta a qualidade do material e a sua devida utilização.

2.3 Prestação do serviço

O serviço pode ser realizado pessoalmente ou através de terceiros, em consonância com as instruções e não havendo subordinação. Por meio deste documento (contrato) fica definido qual das partes será responsável pelo fornecimento dos materiais. 

Ficam definidas as condições e formas de pagamento, como o dever do contratante e a obrigação de entregar a obra concluída pelo contratado. Este pagamento poderá acontecer após a conclusão do trabalho ou ao fim de cada etapa concluída.

2.4 Características do Contrato de Empreitada

O Contrato de Empreitada possui diversas características como necessárias para sua vigência, vejamos quais são:

– Onerosidade;

– Bilateralidade;

– Consensualidade;

– Comutatividade.

A Onerosidade está presente na necessidade do proprietário tenha que pagar ao empreiteiro. A Bilateralidade consiste na obrigação de pagamento que está subordinada à entrega da obra ou de cada etapa concluída, dependendo como foi redigido no contrato. 

Outra característica é a Consensualidade das Partes, na qual ambas as partes podem debater as condições e sancionar as cláusulas. E ainda por fim, a Comutatividade, que é por conta da equivalência entre as prestações e vantagens. 

2.5 Ausência de vínculo empregatício

Importante salientar, é que neste tipo de contrato não existe vínculo empregatício e que as partes podem acertar se existirá possibilidade de que o empreiteiro possa contratar ou não alguém/alguma empresa para o serviço. Caso não seja do interesse mútuo, basta ser redigido uma cláusula proibitiva.

2.6 Formas de Pagamento

O contrato de empreitada pode ser por mão de obra ou mista, em respeito ao tipo de trabalho contratado e preço global ou medida em respeito ao pagamento. 

É extremamente importante redigir de forma precisa, para que ao assinar esse tipo de contrato não haja surpresas desagradáveis ao longo da obra. Em continuidade, é preciso também saber a diferença de pagamento entre a empreitada por medida e/ou por preço global. 

Na modalidade de preço global, a obra aufere um valor fixo, acertado durante a transação, que não poderá ser modificado. Deverá ser um valor satisfatório para atender a todas as necessidades da obra, por isso precisa ser feito a partir de um memorial descritivo, em que constem os detalhes acerca do serviço e a quantidade de material indispensável para execução.

 Este valor acertado pode ser pago à vista ou parcelado com início sendo descrito no contrato de forma consensual, mas sem opção de reajuste. Desta maneira, o empreiteiro e o proprietário não poderão reclamar de aumento ou redução nos preços do material, nem sequer da mão de obra.

Quando o valor for acertado por medidas, ou por etapas, não há fixação de preço, sendo definido de acordo com cada etapa concluída da obra. Deste modo, o pagamento é realizado a cada etapa concluída. E o empreiteiro só vai saber o valor que vai receber, na conclusão da obra.

 Assim, para estabelecer o valor a ser pago, é necessário definir a unidade de medida, por exemplo, o metro quadrado da área a ser construída; o tempo que delongou para executar a construção; ou o nível de especificidade da demanda. Nesta situação, o proprietário poderá fazer alterações no projeto e eventuais mudanças de última hora.

3 – Contrato de Empreitada x Contrato de Prestação de Serviços 

Este tema é bastante interessante para que você empreiteiro, não esteja participando de contrato diverso, no qual deveria ser. Então, muitos interessados questionam: “Qual é a diferença do Contrato de Prestação de Serviços para o de Empreitada?” A primeira das diferenças é que o contrato de empreitada não prevê horas de serviço nem a forma de cumprimento do objetivo, apenas a entrega do trabalho final do resultado. 

Todavia, no contrato de prestação de serviços, o contratado atende às necessidades do proprietário, tem horário a ser cumprido e fica responsabilizado somente pelo seu trabalho, mas não pela obra inteira, como no caso do empreiteiro. Outras diferenças estão presentes no objeto do contrato, direção da obra e nos riscos pertinentes, que veremos a seguir.

O objeto do contrato, para Empreitada é a obra em si, na qual a remuneração não depende das horas trabalhadas. No contrato de prestação de serviços, o objeto do contrato é a função exercida do contratado, sendo assim, geralmente, a remuneração está ligada às horas de trabalho.

No tocante a direção da obra, no contrato de empreitada ela é exercida pelo empreiteiro, não havendo qualquer subordinação, enquanto no contrato de prestação de serviços é feita pelo proprietário do imóvel ou representante legal, assim como toda administração e a fiscalização, deste modo o prestador está subordinado a ele.

Quando se trata dos riscos presentes contrato de empreitada, o empreiteiro é responsável. Já no contrato de prestação de serviços, o proprietário ou representante legal é quem assume todos os riscos. Na possibilidade em que o empreiteiro entrar só com a mão de obra, todos os riscos em que não tiver culpa, serão acobertados por conta do dono. 

Desta forma, a construtora contratada terá que responder pela qualidade do material utilizado, atendendo todas às indicações detalhadas e contidas no documento em anexo ou propriamente no contrato firmado, que o empreiteiro repassar.

Importante informar, que atraso em obra ou qualquer outra situação em que o material acabe por perecer, a responsabilidade será do proprietário, claro que desde que fique comprovado que o contratado agiu da forma correta em relação ao uso dos mesmos.

Com detalhe, para o contrato de empreitada mista, no qual a outra parte é que precisa atender às especificações de material e responder pelo quanto utilizado na execução do seu trabalho, ou seja, os riscos serão por conta do empreiteiro até o final da obra.

No intuito de auxiliar, vejamos abaixo o quadro das diferenças em ambos contratos.

4 – Subempreitada?

Para quem desconhece, fica o seguinte questionamento: “É possível a realização da Subempreitada?”

Claro que sim, neste modelo de contrato não há a obrigação personalíssima e nem cláusula proibitiva que vede a sua realização por terceiro. Assim, você empreiteiro passará parte ou toda obrigação de realizar a obra a terceiro.

Sobre a possibilidade de o empreiteiro realizar a subempreitada de toda a obra, se no contrato não contenha de forma expressiva, essa atividade será vedada. Mas poderá ser admitida quando a obra não exigir as condições pessoais do empreiteiro.  

Existe também a possibilidade da transferência de parte da realização das atividades, o que é chamada de subempreitada parcial, que quando não prevista no contrato, é permitida, pois o empreiteiro não possuindo a capacidade de realizar todas as peculiaridades da obra, poderá subempreitar determinados serviços, como a parte elétrica, hidráulica e etc. Todavia, salvo ressalva expressa, o empreiteiro sempre responderá perante o dono da obra.

Perante todas essas explanações, as partes devem escolher o formato que mais se adéqua às suas respectivas necessidades para evitar certos imbróglios das mais diversas searas. 

Então, para uma boa elaboração de contrato, é imprescindível contar com um assessoramento jurídico, feito por advogados altamente capacitados, para que auxilie de maneira preventiva e nas possíveis demandas judiciais que o contrato junto com as partes ocasionar.  

Quer saber mais? Ainda com dúvidas? Entre em contato conosco através da página Contato, nos mande sua mensagem, assim que pudermos responderemos.